校倉造は日本にも古くからある構法です。その校倉造で代表格の正倉院は、奈良の東大寺大仏殿の後方にあります。もともとは東大寺の一部ですが、現在は宮内庁に所属しています。「正倉」とは、正式の倉というほどの意味で、「正倉院」はその正倉のある一郭の通称です。わたしたちが正倉院と呼んでいる建物自体は「正倉院宝庫」といいます。聖武天皇の御物をはじめとする宝物を収蔵していた倉ですが、現在その中身は別の収蔵庫に収め
正倉院と宝物の保存... の続きを読む
施工中現場検査ができない購入者には戸界壁GL工法を見つけられないかといえば、そんなことはありません。内覧会検査でも見つけることはできますし、改修もできます。さすがに入居後になってしまうと家具の移動などで大変にはなりますが、それでも、できないことはないのです。Aさんが購入したのは、RC造で約50戸の規模、仕様も一般的なマンションでした。内覧会検査で私が行う方法に、壁を拳骨で叩くというものがあります。
施工中現場検査ができない購入者... の続きを読む
国土交通省は主要企業を対象に土地投資動向調査を実施しているが、08年3月調査で束京都区部の1年後の地価が上がると答えた比率が25・6％になった。07年3月には66・O％、同9年は57・7％で、その後一気に半減した。逆に地価が下がると見る回答は17・7％と、07年3月の1・4％から急増した。不動産を買う必要のある企業は、地価が上がると見れば、上がる前の安値で手に入れようと購入を急ぐ。反対に地価が下が
企業の土地投資が地価回復の原動力に... の続きを読む
地価高騰の結果、個人間や法人間あるいは個人と法人の間で資産格差が拡大したことや、土地が有効に利用されずに値上がり待ちになっていることなどにメスを入れるため、1992年から新しい土地税制が導入されました。税制面から土地問題を改善しようという方針は、土地臨調の答申の大きな柱の１つでもあります。新税制の基本的な立脚点は、土地資産に対する課税を公平の視点から行うことが第1。土地の資産価値は保有者が努力した
新しい税制の導入... の続きを読む
土地問題解決の主役は都市計画、国土開発、宅地供給策などの施策であり、税制はあくまでも脇役といわれます。それはそうなのですが、地価の暴騰を防ぎ、土地を所有から利用中心に進めるのに、税制を活用しない千はありません。強力さという点からみると、実は税制が最も効果があるということもできます。では、その税制は、地価にどんな影響を与えるのでしょうか。ひとつの例をみながら考えていきましょう。借入金利か5％とすると
課税は地価抑制の効果がある... の続きを読む
返済が困難になった場合、一定の範囲で返済プランを見直すことになります。金融機関の人が当たり前に使っている言葉でも、一般の方には分からない言葉があるもの。借入先によってできることが異なりますが、相談の際、専門用語を聞いて慌てることのないよう、どんな見直しのパターンがあるかを知っておきましょう。まず挙げられるのは、「返済額減額」という措置です。銀行ローンの場合は、「いつまで減額した返済額にするか（6ヵ
返済の見直しにはこんな方法がある... の続きを読む
アメリカには、ホームパーティというのが頻繁にある。友人知人を招いてのパーティなのだが、行くとそれこそ寝室からバスルームの中まで、ゆっくりと時間をかけて案内してくれるのである。最初、ピンクのフリルが付いた夫婦のマスターベッドを見せつけられて、あらぬ妄想が頭をよぎったり、内部に立ち入って、どう褒めたらよいのかと腕を組んで天を仰いだこともあったが、どの家庭でもそこまできっちりとガイドしてくれるのである。
自分の好みの家をしっかりと心に刻む... の続きを読む
アートを選ぶおすすめの方法が、画廊、ギャラリーと仲良くなること。できれば街で長年続いている画廊に足を運び、個展などのたびにアートを見る目を養いながら、画廊の人に部屋に飾るアートについてアドバイスをもらいます。その際、たとえば「現代アートのリトグラフで2万円ぐらいのものから始めたい」など、アートのタイプや大きさ、予算などの希望を伝えるとよいでしょう。私はマンションの壁に、何か大きなリトグラフをかけた
アートを集める楽しみ... の続きを読む
最近の一戸建て住宅の需要のなかで特徴的なことは、建替え住宅の急増である。戸数ではすでに充足しているわが国の住宅事情のなかでは、住宅の質的向上が強く求められており、それに伴って起こったのが、戸建て住宅の分野における建替え需要、集合住宅（マンション）の分野では買替え需要である。とくに一戸建て住宅では、戦後、昭和二十五年ごろから三十年代にかけて数多くのものが建設され、すでに三〇〜四〇年を経過したものが多
建替え需要の増加はメーカーにどんな影響をもたらすか... の続きを読む
日本の多くの人は、コンクリートは強い、無敵なのだと誤解しているが、そりゃ神話に近い。考えてみるといい。コンクリートというのは砂と砂利をセメントと水でくっつけたものですぞ、そんなものが強いわけはない。コンクリートというと、僕の頭の中にはぼろぼろと崩れて風に飛ばされるシーンだけが刷り込まれている。だからこそ、その中に鉄筋を入れるわけだが、その鉄にしても結びやすく、火にはめっぽう弱いときている。六百度で
コンクリートは強い、無敵なのだと誤解している... の続きを読む
品質、コスト以外に、素材、デザイン、レイアウト、外観、色彩などさまざまな美的、芸術的付加価値を求めがちである。つまり経済的要件以外の要素が、発注の決定に際して大きな意味を持つ。非価格競争の余地が大きいわけである。しかも製品は将来の完成物であり、契約段階で実物を目にできるわけではない。このため、建設業界の売り込みに際しては、会社の実績、信用もさることながら、社長から担当者までいかに熱心に通い詰め、発
安易に受け入れるなど、幾多の弊害... の続きを読む
家族の将来設計に合わせた年表を作成してみるのかいいだろう。まず家族の年齢を順番に書き出していく。購入計画をスタートさせる年の年齢から、最低でも20年程度、できれば住宅ローンの返済が完了する年まで書き出してみる。次にそれぞれの年齢に応じたライフイベントを書いてみる。子どもたちの学校の入学、進学などはあらかじめ決まっているし、クルマのある家ならその買換えも必要になる。さらに、何年かに1回は家族で海外旅
住宅ローンを抱えながら自動車ローンは危険... の続きを読む
結婚してこどもができると少しづつ欲しくなってくるのが「新築一戸建て」のマイホームですよね。子どもができたかと思ったら、あっというまに新築のおうちを手に入れたかと思うような夫婦もいれば、なかなか貯蓄もできないで目標に届かない人たちもいるかもしれません。親が手伝ってくれる人もいるかもしれないですが、それではあとの生活の把握ができないと思う人もいると思いますが・。新築住宅は自分たちで理想のマイホームを描
「人の住宅情報の手に入れ方」... の続きを読む
不景気といわれている世の中で土地の売買は慎重に行われています。価格が他の商品に比べて高いために取引に慎重にならざるを得ない状況が続いています。土地には一つとして同じモノが存在しないため価格形成が妥当かどうかの判断も専門家に委ねるしかないのが実情です。ただ、インターネットが発達した現在ではショッピングサイトにも不動産専門の市場があり、不動産も細かく分類されて他の商品のように一覧で価格を見たり不動産業
土地の売買は景気に左右されやすい... の続きを読む
屋根は、雨・風・日差しから私たちの暮らしを守っています。それだけ、痛みやすいものとなっています。劣化したまま放置してしまうと、住居の老朽化を早めてしまいます。末永く快適な生活を続けていくためにも、定期的な点検とメンテナンスを心がけていきましょう。リフォームするかどうか判断できます。点検といっても、屋根に登るのは危険なので、登る必要はありません。下から見上げたりなど分かる範囲でチェックができます。ポ
屋根の点検とリフォーム時期... の続きを読む
株主総会は、従来は各社とも開催日を集中させ、議事進行を無難にこなすという、他社との横並び意識の強いものが多数を占めていました。しかし、投資家重視の経営の必要性が高まるにつれ、株主総会のスタイルを見直す会社がでてきています。現在はまだ少数派ですが、開かれた株主総会を目指す会社は、今後も増加すると思われます。一部の会社は、株主総会への参加を促すために総会開催集中日を避け、日程的に都合がつきやすくなるよ
M&Aの理解をさらに深めてもらうのが狙い... の続きを読む
甲州街道の北側、新宿西口の高層ビル群は、かつては淀橋浄水場であった。新宿駅南口は再開発され、高層ビルやデパートが建ち並ぶ。２０００年に完成したＮＴＴドコモ代々木ビルは、ニューヨークの摩天楼を思わせるデザインで、高層ビル群のなかでもひときわ目立っている。また、代々木ゼミナールの本校をはじめ、予備校や専門学校の多い学生街でもある。住宅街として見た場合、代々木駅周辺の住環境は評価が難しい。たしかに、伊勢
甲州街道の北側、新宿西口の高層ビル群... の続きを読む
不動産の価格は他の商品と同じように、基本的には供給関係によって決まっていきます。多くの相場が形成されていきます。しかし、不動産の価恪は一時的に金融によって大きく歪められることがあります。その歪みによって、取引の当事者が誤ってしまいます。一九八〇年代後半に発生したバブルは、金融の過剰流動性が原因です。このバブルが九〇年に破裂すると、激しい資産価格の下落が続き、日本経済は長期低迷に陥りました。長期低迷
供給関係によって決まっている... の続きを読む
実行予算は営業担当あるいは経営管理担当の作成する指示予算（各工種を一式金額で表現）の明細書になります。ですから実行予算は即その工種金額で発注することはできません。施工方法を検討して、どの業者職人に発注するかを検討する実行予算会議のための資料が実行予算です。営業から、または経営管理から明確な利益に対する意思表示がなければ、工事管理を担当する者として工事利益について一任されている、と考えるのは当然でし
指示予算に基づく実行予算の作成... の続きを読む
最近の柱は細すぎるという人がいるが、ただ太ければよいというものではない。柱の太さは、建物の種類とどのような屋根葺きをしているかで決まるのだ。見た目で柱が細すぎるとか太いとかを判断するのは誤りである。最近は、「三五角」といって三寸五分角の細い柱をよく見かける。壁や屋根が軽いなら、必要以上に太い柱を使う必要はない。逆に、構造上、壁や屋根が重くなることがある。そんな場合には、太い「四寸角」の柱を使うこと
柱の太さと長さの瑕疵... の続きを読む
住宅の展示主である関西系の大手不動産会社の営業マンは、そんな高額物件の購入を平然と（むしろ熱心に）勧めてきたのです。営業マンの説明は懇切丁寧で、積極的な接客姿勢に、話はどんどん前向きな方向に展開していきました。「石川様の場合ですと、住宅ローンは３５年で考えましょう。今から全額を返済できるか、総額はいくらになるのか、なんてことを考えても仕方ありません。月々の返済額で見ていくものなのですよ。そう考えま
営業マンの強気な説明に不思議と安心感を覚える... の続きを読む
平成１６年１月２３日に国土交通省住宅局住宅総合整備課が公表した改正「中高層共同住宅標準管理規約（単棟型）」第２７条（管理費）をひもとくと、管理費の内訳は次のようになっている。「第２７条管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。１管理員人件費２公租公課３共用設備の保守維持費及び運転費４備品費、通信費その他の事務費５共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料６経常的な補修費７清掃費
「管理費」に「町内会費」を含んでもいいのか？... の続きを読む
公庫から融資を受け、返済が六ヵ月以上滞っている個人の延滞債権の件数は、バブル崩壊が始まった九〇年頃から増え始め、九四年度末には四五六七件（前年度末比二％増）と四年連続の増加を記録した。これは九〇年度末の約一・五倍の水準で、全体の融資件数に対する割合も九〇年度末の○・○五％から九四年度末には○・○七％に上昇している。公庫の場合、住宅ローンを延滞すると年利一四・五％の延滞損害金が課される。そして延滞が
マイホームを泣く泣く手放すことも... の続きを読む
日本では古くから長屋と言う賃貸物件がありました。これは裏路地に設置された平屋の住宅街であり構造は簡素なつくりで居間と寝室があるくらいです。長屋は1日程度働けば直ぐにでも稼げるほど安く借りられたのですが、その分大家の権限はかなり強かったようです。また、破壊や再建が簡単なように木製であえて耐久性を犠牲にしていたところがあります。火災に弱く有効な消火手段も限られていたため（有効なポンプが出来たのは幕末あ
日本古来の賃貸物件「長屋」... の続きを読む
障子は日本の中古住宅に良く使われているパーツです。格子状の木枠に和紙やガラスを張った建具として日本では一般的なものです。障子の歴史は平安時代にさかのぼります。襖よりも簡単な構造でありながら風通しを良くし明かりを取り入れられる発明は画期的なものであり当初は黒漆塗りの物も存在しました。現代のように和紙を障子に貼り付ける文化は平安後期に生まれたもので、寒さを防ぎながら部屋を区切ることも出来るという画期的
日本中古住宅のパーツ「障子」... の続きを読む
引越しを考えているのであれば賃貸住宅情報雑誌を利用する人もいるでしょう。賃貸住宅情報雑誌で探すのは有効な方法なのでしょうか。この点を説明します。誌面が限られているため、偏った情報となってしまうのです。不動産屋主体で掲載される物件が決定してしまうのです。安くて条件のよいものを掲載することで、利用者の目を引き、来店してもらうことを目的としています。つまり、家賃の相場を知りたい場合は役に立たないことにな
賃貸住宅情報雑誌で探すのは有効か... の続きを読む
あるマンションでは、入居時の管理規約（原始規約）にペット飼育についての規定がなかったために、管理規約を改定してペット飼育を全面的に禁止した。そして、イヌを飼っていた区分所有者にイヌを手放すようもとめたが、拒否された。そこで、管理組合は管轄する地方裁判所に訴えた。裁判では、「規約の設定、変更または廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響をおよぼすべきときは、その承諾を得なければならない」とする区分所
ペット飼育についての規定がなかった... の続きを読む
資金の閑散期には不動産投資信託が集まりすぎて、不動産業に対して過当競争となり、不必要な不動産投資が行なわれて、不動産業の業績が悪化するとともに、不動産投資信託の業績も悪化する恐れがある。不動産投資信託では資金運用がほとんど不動産に限定されているので、資金が集まるほど不動産投資に向けざるを得ない。バブル期に金融機関が行なったような過剰融資の再来は防がねばならない。このように考えてくると、不動産会社に
不動産投資信託は銀行に比べて不安定な資金... の続きを読む
ファンドを組成して、運用し、3年後には売却をしたいと思う人は、なるべく安く買いたたいて、3年後の出口では、物件の売却益もあわせて投資効果を最大にしたいでしょう。生命保険会社のように、10年、20年の期間で長期に運用をしたい人は、収入価格もさることながら、そこから毎年期待できる賃料収入と資産としてのインフレヘッジの実現に着眼して物件の価格を算定するでしょう。地方の中小企業の社長さんにとって、渋谷の一
土地の評価価値は、十人十色... の続きを読む
五〇年後という遠い将来は、自分はこの世にいないかも知れない。その時になれば三割の保証金は戻ってくるにしても、さら地にして返すのでは、何のために家を新築してローンを支払ってきたかわからない。反対に地主から見れば、五〇年後に土地が戻ってくる上に、その土地を相続の物納の対象にもできる。しかも借地権が付いているということで、相続税の節税にもなる。何のことはない。地主を守るための法律なのだ。最近、このような
相続税の節税に... の続きを読む
売却額の二〇％に税金がかけられる事業用資産の買い換えは次のケースです。（1）等価交換の中でも事業用から事業用に買い換えるケース。原則は売却額の二〇％に税金がかかります。（2）一〇年超保有している土地、建物を減価償却資産に買い換えるケース。都心の事業用土地を売り郊外の貸マンションに買い換える場合は、建物部分についてのみ買い換え特例が認められるのですが、これについても売却額の二〇％について税金をかけら
二〇％の税金がかかるケース... の続きを読む
マンションーブームということで、本来のマンション供給に実績のある業者だけではなく、「間取り」より「広さ」を見ます。２０００万円台の物件の中には「３LDK」という表示を出しながら、実は５０平方メートル台しかない物件や、６０平方メートル程度あっても、寸づまりの広さの物件がたくさん見られます。もちろん値段が安いのですから、ぜいたくはいえません。しかし、少なくとも３LDKを表示するからには、７０平方メート
何事も冷静が一番、広告のカラクリにだまされるな... の続きを読む
少人数世帯が主流に人口増加から減少に転じても、しばらくの間は世帯数の増加傾向が続くから、住宅需要にブレーキが一気にかからないことは、すでに指摘したとおりである。しかし人口減少が始まると、その数年後には世帯数の増加が止まり、やがて減少しはじめる。世帯数の減少は、もちろんさまざまな分野に大きな影響を与えるが、ここではさらに世帯人員の構成の変化が、住宅市場にどのような影響を及ぼしていくのかについて考えて
世帯の人員の減少化が住環境に変化をもたらす... の続きを読む
トラブルを防ぐためにも、古い住宅を売却するときには、“かくれたる瑕疵”については充分にチェックしておくこと。もし瑕疵があった場合には、修理の上で買い主に譲渡するか、もしくは正直に説明しておくかの方法をとりたい。説明しておけば、これはもう“かくれたる瑕疵”ではなくなってしまうからである。最近では、仲介をする業者が瑕疵を保証するというケースがふえているが、こんなときは業者は売り主にたいして、キズの修理
“かくれたる瑕疵”を十分チェックする... の続きを読む
建築家の家づくりの特徴は、工務店、ハウスメーカーの家づくりとは決定的に異なる。なぜなら、建築家は家を造らないからだ。言い換えれば売り手ではないということである。もちろん設計契約がほしいという下心はあるにせよ、こと建築工事に関してはなんの制約も受けない。これが大きい。ハウスメーカーは、自身の商品という大きな制約がある。引き渡し後の保証も含めて、その枠を超えて家づくりはしない。工務店も同様だ。今までの
建築家を味方にしよう... の続きを読む
五階建てだがエレベーターが設置されているのは、数年前に別のところに建てられたもの。賃貸住宅がエレベーターなしで将来に不安を残しているのとくらべると、隔世の感がある。また、住棟のアプローチは数段の階段とスロープが併設されている。しかし、スロープには手すりが用意されているのに、階段のほうは手すりがない。雪が降ったりしたら両方とも使えなくなってしまうだろう。もっと問題なのは、アプローチ廊下から住戸のポー
居住者の立場に寄り添う姿勢がなければ、バリアフリー... の続きを読む